新築を建てるお役立ち情報part10

新築の名義人を誰にするか

始めに

新築を建てるにあたって、契約書に名義人を記さなければいけません。さて、名義人を誰にすればいいでしょうか。世帯主を名義人にするのが一般的ですが、妻や同居する親を共同名義にするのはどうですか。相続のことも考えて初めから子供の名義にするのはどうですか。具体的に一緒に考えてみましょう。(これはマンション購入においても同じになります。)

妻と共同の名義にする場合

妻と名義を分けるメリット:もし将来的にこの家を売りに出す場合、1人の名義なら3000万円まで税金の控除がありますが、2人なら倍の6000万円まで控除が受けられるという点です。またローンを組むなら、その控除も2倍受けられます。

デメリット:万が一離婚などの場合に半分は元配偶者の権利なので、簡単に処分できないという点です。さらに処分する前に元配偶者が死亡したりすると、相続権のある親族との兼ね合いも出てきてますます複雑に。ローンに関しては、妻が出産等で仕事を辞めた場合などローンの組み替えなどが面倒です。

同居する親と共同の名義にする場合

親と共同名義のメリット:固定資産税などを親が決めた割合で負担してくれること。

デメリット:もし親が一人しか子供がいない場合はあまり問題ありません。しかし親が複数の子供を持っていると、親が亡くなった時に相続権を別の兄弟と分割しなければならないので面倒なことになります。

未成年の子供を名義人にする場合

未成年の子供を名義人にするメリット:子供が財産を相続するときに相続税がかかりません。

デメリット:この場合は、親と祖父母から子供に多額の贈与を行うことになるので、税金が高額になります。例えば、2世帯の家を建てる費用4000万円を未成年の子供に贈与する場合、半分以上が税金で消えてしまいます。子供が20歳を超えていれば控除があります。

では子供が20歳を超えている場合の贈与という方法を考えてみましょう。

新築の家なら贈与で非課税控除がある。

平成27年1月1日から平成33年12月31日の間に、父母や祖父母など直系尊族からの贈与により、自己の居住用の新築または増築に充てる金銭の非課税制度。

契約締結日

平成28年1/1-平成32年3/31 省エネタイプ1200万円控除 以外は700万円控除

平成32年4/1-平成33年3/31 省エネタイプ1000万円控除 以外は500万円控除

平成33年4/1-平成33年12/31 省エネタイプ800万円控除 以外は300万円控除

これを利用できる条件は8つあります。

①直系尊属(父母祖母など)からの贈与。

②贈与を受けた年の1/1に20歳以上。

③贈与を受けた年度の所得金額2000万円以内。

④平成21年-26年住宅取得時の非課税を受けていない。

⑤不動産は、配偶者や親族などの一定の特別な関係者からの取得ではない。

⑥贈与を受けた年の翌年3/15までに新築する。

⑦贈与を受けた時日本国内に居住している(別途規定あり。)

⑧贈与を受けた年の翌年3/15までに居住する。

例)あなた(20歳以上)が2世帯住宅4000万円省エネタイプの家を新築したい場合。あなたの手持ちは2000万円とします。それに加えて同居する父母や遠くに住んでいる祖父母から合計2000万円を贈与してもらうと仮定しましょう。

贈与2000万円から基礎控除110万円を引きます。 残り1890万円。

平成32年3/31までに省エネタイプの新築で1200万円控除なので1890万円-1200万円=690万円。この690万円に一般の贈与税がかかります。

600万から1000万円までの税率は40パーセントなので690万円×0.4=267万円。

さらに、この贈与税にも直系尊属からの贈与なら特別な控除190万円あります。

ですから267万円-190万円=86万円。税金は86万円です。

もし平成32年4/1以降消費税が10パーセントに上がったあと新築を建てる場合には、省エネ住宅は贈与3000万円まで非課税となります。上記と同じ条件ならば税金はかかりません。ただその時期は固定資産税などの税率が変わりますので、市町村に確認が必要になります。

終わりに

誰を名義人にするかは、各家庭の事情により様々ですので決まりはありません。自分たちのライフスタイルをよく考慮してください。新築は家族の幸せを増し加えるために建てるはずですので、名義人の選択も『誰が最善か』をよく考えて賢明な決定をされますように。